Vous avez trouvé l'appartement idéal, constitué un dossier soigné. Et puis : silence. Dans la plupart des cas, ce sont les poursuites inscrites à votre nom qui ont fait basculer la décision. Un divorce difficile, un licenciement, une période de chômage : les causes sont humaines, mais le document, lui, ne raconte pas cette histoire. La bonne nouvelle : une ou plusieurs poursuites ne signifient pas une impasse. Des milliers de locataires en Suisse se retrouvent chaque année dans cette situation, et beaucoup s'en sortent avec les bonnes stratégies. Ce guide est fait pour vous.
Ce que les bailleurs voient vraiment dans votre dossier
L'extrait du registre des poursuites : ce document que tout le monde redoute
Chaque bailleur (régie ou propriétaire privé) demande systématiquement un extrait de l'office des poursuites. Ce document coûte entre CHF 17 et CHF 22 selon le canton, et peut être commandé en ligne dans la majorité d'entre eux (Vaud, Genève, Fribourg, Neuchâtel notamment).
Il liste toutes les procédures de recouvrement enregistrées à votre nom au cours des 5 dernières années. Le bailleur y voit trois niveaux d'information :
- Les poursuites ordinaires, en cours ou soldées, inscrites pendant 5 ans
- Les actes de défaut de biens (ADB), émis lorsqu'une dette n'a pas pu être recouvrée faute de solvabilité. Ils restent visibles pendant 20 ans
- Les séquestres et faillites personnelles : le niveau le plus critique, rare mais souvent rédhibitoire
Un extrait vierge rassure. Un extrait avec des inscriptions n'est pas automatiquement éliminatoire. Tout dépend de leur nature, de leur ancienneté et du contexte que vous apportez.
Poursuites soldées vs poursuites actives : une différence capitale
C'est la distinction que beaucoup de candidats locataires ignorent. Et pourtant, elle change tout.
Une poursuite active signifie que la dette court toujours. Le créancier n'a pas été remboursé. C'est le signal d'alarme maximal pour un propriétaire : cela laisse entendre que vous faites face à des difficultés financières actuelles.
Une poursuite soldée indique que la dette a été intégralement remboursée, mais l'inscription subsiste pendant 5 ans dans le registre. De nombreux bailleurs, notamment les propriétaires privés, font la différence.
La règle informelle dans le secteur : une ou deux poursuites soldées sur un revenu stable de CHF 4 000 à 5 000 nets par mois passeront souvent. Un cumul d'ADB actifs, en revanche, reste très difficile à compenser.
Commandez votre propre extrait avant de lancer votre recherche. Vous éviterez les mauvaises surprises et pourrez anticiper les questions du bailleur.
Vos droits en tant que locataire avec des poursuites
Un bailleur peut-il légalement refuser à cause des poursuites ?
Oui, absolument. En Suisse, un bailleur n'est pas tenu de motiver son refus d'une candidature locative. Il peut choisir librement parmi les dossiers reçus, sans avoir à justifier son choix.
La seule limite légale est la discrimination au sens de l'article 8 de la Constitution fédérale : un refus fondé sur l'origine ethnique, la religion, l'orientation sexuelle ou le handicap serait contestable. Mais un refus lié aux poursuites est parfaitement légal.
Ce cadre est souvent mal compris. Il ne signifie pas que vous n'avez aucune marge de manœuvre. Il signifie que la négociation et la présentation de votre dossier sont votre seul levier d'action.
Ce que dit le Code des obligations suisse
Le Code des obligations (CO) ne vous garantit pas un accès au logement, mais il vous donne des droits concrets.
Le droit d'accéder à votre propre extrait. Vous pouvez commander l'extrait intégral (dit "extrait spécial") auprès de l'office des poursuites de votre domicile, qui contient plus d'informations que l'extrait ordinaire remis aux tiers.
Le droit de contester une inscription erronée. Si une poursuite figure par erreur à votre nom (homonymie, dette déjà prescrite, procédure close), vous disposez d'un délai de 10 jours après notification pour la contester.
Le droit à la suppression des poursuites soldées. Depuis la révision législative du 1er janvier 2019, vous pouvez demander le retrait d'une poursuite réglée de l'extrait ordinaire. Ce droit est encore très peu connu. Il suffit d'en faire la demande écrite auprès de votre office cantonal, accompagnée de la preuve du paiement intégral.
5 stratégies concrètes pour louer malgré des poursuites
1. Anticiper et expliquer (lettre de motivation de locataire)
Ne laissez jamais un bailleur découvrir vos poursuites sans contexte. La surprise joue contre vous.
Joignez une lettre de motivation courte, sobre et factuelle à chaque dossier. Elle doit tenir sur une page et répondre à trois questions implicites :
- Pourquoi ces poursuites existent-elles ? (licenciement en 2022, divorce, maladie longue durée)
- Qu'avez-vous fait depuis ? (remboursement intégral, situation professionnelle stabilisée)
- Pourquoi êtes-vous un locataire fiable aujourd'hui ? (CDI, loyer représentant moins de 30 % de votre revenu, ancienneté dans l'emploi)
Évitez les formulations défensives ou trop émotionnelles. Restez factuel. Un bailleur privé qui comprend une trajectoire de vie est bien plus susceptible d'accorder une chance qu'un algorithme de régie qui coche des cases.
2. Proposer une garantie de loyer plus élevée
La loi suisse (art. 257e CO) plafonne la garantie de loyer à 3 mois de loyer net. Vous ne pouvez pas offrir davantage financièrement, mais vous pouvez proposer de constituer cette garantie immédiatement et sans délai.
Des sociétés de cautionnement comme SwissCaution, firstcaution.ch ou Helvetia CautionRente permettent de placer une garantie bancaire en quelques jours, sans immobiliser votre épargne. Certaines acceptent les profils avec poursuites soldées, moyennant une prime légèrement majorée (généralement entre 3 % et 5 % du montant garanti par an).
Pour un bailleur, une garantie bancaire confirmée d'entrée de jeu est un signal fort : vous avez la liquidité et la volonté d'assumer vos engagements.
3. Trouver un garant ou une caution solidaire
Un garant (aussi appelé caution solidaire) est une personne qui s'engage contractuellement à prendre en charge votre loyer si vous ne pouvez pas le verser. C'est souvent un parent, un proche ou parfois un employeur.
Pour être valide aux yeux d'un bailleur, votre garant doit :
- Résider en Suisse
- Présenter un extrait de poursuites vierge
- Justifier d'un revenu mensuel couvrant au minimum 3 fois le loyer de l'appartement visé
Si vous n'avez pas de proche disponible, des associations de cautionnement social existent dans plusieurs cantons. En Vaud, le service social de la commune ou Pro Infirmis peuvent orienter vers des dispositifs de garantie. À Genève, certaines fondations agissent comme intermédiaire entre propriétaires partenaires et locataires fragilisés.
4. Cibler les propriétaires privés plutôt que les régies
C'est l'une des stratégies les plus efficaces, et pourtant la moins utilisée.
Les grandes régies immobilières (Wincasa, Livit, CBRE, etc.) appliquent des processus de sélection standardisés. Un extrait de poursuites chargé déclenche souvent un refus automatique, sans que personne n'ait lu votre lettre de motivation.
Un propriétaire privé gère son bien en direct. Il peut peser votre dossier dans son ensemble : stabilité de l'emploi, comportement lors de la visite, références des anciens bailleurs, sérieux dans les échanges. La relation humaine joue un rôle que les processus automatisés ne reproduisent pas.
Pour trouver ces annonces en direct, cherchez sur des plateformes où les propriétaires publient eux-mêmes leurs biens. Sur ImmoMarket, une part significative des annonces provient de particuliers qui souhaitent éviter les frais d'agence, et qui prennent leurs décisions eux-mêmes.
5. Passer par des associations d'aide au logement en Suisse
Plusieurs organismes accompagnent spécifiquement les personnes en difficulté dans leur accès au logement :
- AMOS (Association pour le maintien dans le logement), Vaud
- Caritas Suisse, présente dans la majorité des cantons romands
- Diaconie vaudoise, accompagnement social et logement
- Fondation Foyer, Genève
- Centre Social Protestant, Vaud et Genève
Ces structures peuvent parfois servir de caution intermédiaire, ou vous orienter vers des propriétaires partenaires ouverts aux profils atypiques. La démarche demande du temps, mais ces réseaux ouvrent des portes qu'une candidature standard ne franchit pas.
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Des centaines d'annonces en Suisse romande, dont de nombreuses publiées directement par des propriétaires privés sans frais d'agence.
Voir les annonces →Louer sans garant : alternatives si vous êtes seul face à votre dossier
Les colocations comme solution transitoire
La colocation est une voie d'entrée souvent sous-estimée. Dans la majorité des cas, c'est le locataire principal qui est titulaire du bail, et qui peut intégrer un colocataire selon ses propres critères, sans passer par une régie ni un extrait de poursuites systématique.
C'est une solution de transition efficace pour plusieurs raisons : elle permet de reconstituer une épargne, de stabiliser votre budget, et de construire un historique locatif positif que vous pourrez valoriser dans vos prochains dossiers.
Les appartements et studios meublés, disponibles à la semaine ou au mois, sont aussi une alternative flexible si vous avez besoin d'une solution rapide sans engagement long terme. Consultez notre guide sur louer un appartement meublé en Suisse pour comprendre les avantages de cette formule.
Les logements subventionnés et leurs critères d'acceptation
Les logements à loyer modéré gérés par les communes ou les cantons (HBM, LUP ou logements subventionnés selon les régions) appliquent des critères d'attribution fondamentalement différents des régies privées.
L'accès est déterminé principalement par le niveau de revenu (avec des plafonds cantonaux stricts), la composition du ménage, et parfois la durée de résidence dans le canton (souvent 5 ans minimum).
Les poursuites ne sont pas systématiquement éliminatoires dans ce cadre, à condition que votre situation financière globale réponde aux critères. À Lausanne, plusieurs centaines de logements sont attribués chaque année via la filière subventionnée. Découvrez comment en bénéficier dans notre article sur les appartements subventionnés à Lausanne.
Construire un dossier de location béton malgré les poursuites
Un dossier irréprochable ne compense pas toujours des poursuites actives, mais il peut faire pencher la balance quand un bailleur hésite entre deux candidats.
Documents indispensables :
- Pièce d'identité ou permis de séjour en cours de validité
- Extrait de l'office des poursuites daté de moins de 3 mois
- 3 dernières fiches de salaire
- Contrat de travail (ou attestation d'employeur)
- Attestation d'assurance RC ménage (ou engagement à en souscrire une)
Documents qui font la différence :
- Lettre de motivation personnalisée (cf. stratégie 1)
- Références écrites de vos 1 ou 2 derniers bailleurs, avec coordonnées vérifiables
- Relevé bancaire des 3 derniers mois montrant une gestion régulière
- Preuve de remboursement pour les poursuites soldées (quittance de l'office)
- Justificatif d'une garantie de loyer déjà constituée ou en cours
Le ratio loyer/revenu recommandé en Suisse est de 1/3 maximum : si le loyer dépasse 33 % de votre revenu net, la candidature est fragilisée d'emblée, même sans poursuites. Pour un guide complet sur la constitution du dossier, consultez notre article sur le dossier de location complet en Suisse.
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À propos de l'auteur
Sophie Marchand
Conseillère Juridique Locative
Sophie accompagne les locataires en situation difficile depuis 9 ans. Spécialiste du droit du bail suisse et des démarches administratives, elle aide chacun à défendre ses droits et trouver son logement.
